* Những điểm bất cập
Theo phản ánh của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) tại Hội nghị đối thoại giữa Thủ tướng Chính phủ với doanh nghiệp tại TP HCM dịp cuối tháng 4/2016 thì giá thuê đất quá cao, cách tính tiền sử dụng đất chưa phù hợp đang cản trở hoạt động của các doanh nghiệp…
Dẫn chứng về giá thuê đất của doanh nghiệp tại các tỉnh Thái Bình, Hà Tĩnh và nhiều địa phươngkhác, VCCI cho biết, giá thuê đất của doanh nghiệp năm 2016 tăng 3 lần so với năm 2015, tăng 4 đến 5 lần trong 5 năm trở lại đây. Trong khi đó, Chủ tịch HoREA cho rằng, chế định thu tiền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục là “gánh nặng” và là “ẩn số không minh bạch” mà doanh nghiệp bất động sản không thể tiên lượng được khi đầu tư dự án. Hệ lụy tất yếu là nhiều dự án tại TP. Hồ Chí Minh đang bị “ách” vì vướng quy định này. Việc chi phí tiền sử dụng đất được tính vào giá bán buộc người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.
Đại diện HoREA cho biết, sẽ kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất, như là một sắc thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định (đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất). Như vậy, không chỉ minh bạch hóa, dễ tính toán mà còn loại bỏ cơ chế xin - cho. Điều này cũng giúp giảm việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Trong trường hợp đề xuất trên đây chưa được chấp thuận, Hiệp hội sẽ kiến nghị cho chủ đầu tư được khấu trừ chi phí thực tế từ giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất.
Phù hợp và có cơ sở
Đề cập đến đơn giá thuê đất, ông Đoàn Ngọc Phương - Quyền Cục trưởng Cục kinh tế và Phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai) cho biết: giá thuê đất tăng cơ bản phù hợp kết quả của quá trình đầu tư nâng cấp kết cấu hạ tầng, tình hình phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước. Việc tính đơn giá thuê đất của các địa phương thực hiện theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
Hiện, đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân với (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất; khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho kỳ ổn định tiếp theo được tính bằng giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.
Còn theo lý giải của Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh Hà Tĩnh, Thái Bình… thì giá đất trong Bảng giá đất năm 2015 của 02 địa phương này ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã phù hợp hơn so với giá đất thị trường, trong đó giá đất đã được điều chỉnh tăng so với các năm trước chủ yếu tại khu vực đã được Nhà nước đầu tư nâng cấp kết cấu hạ tầng, tạo thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, đối với các doanh nghiệp hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất 5 năm, đến năm 2015, 2016 áp dụng đơn giá thuê đất cho chu kỳ mới tại các khu vực nêu trên có mức tăng đơn giá thuê đất cao, dẫn đến tăng chi phí cho hoạt động của doanh nghiệp. Mặt khác, một số doanh nghiệp trước đây có đơn giá thuê đất quá thấp, dẫn đến có tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, lãng phí đất đai.
Liên quan đến kiến nghị bỏ khái niệm “tiền sử dụng đất”và thay bằng sắc thuế sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở, ông Phương phân tích: Khái niệm “tiền sử dụng đất” quy định trong Luật Đất đai là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; còn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế đã được quy định trong Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà người sử dụng đất phải nộp theo thời gian sử dụng đất. Do đó, đây là 2 khái niệm và áp dụng khác nhau. Tuy nhiên, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp có thể kiến nghị Chính phủ theo hướng quy định linh hoạt mức thu tiền sử dụng đất phù hợp với thực tế của từng loại hình sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và từng thời điểm cụ thể. Nội dung này thuộc chức năng, nhiệm vụ của Bộ Tài chính theo phân công của Chính phủ.Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp với Bộ Tài chính để hoàn thiện về chính sách thu tiền sử dụng đất cho phù hợp với từng giai đoạn và trường hợp cụ thể.
* Từng bước tháo gỡ
Nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, trước mắt, Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và môi trường chủ trì nghiên cứu cơ chế chính sách hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận đất sản xuất trong các khu, cụm công nghiệp theo hướng chia nhỏ diện tích, cho phép áp dụng thời hạn thanh toán tiền thuê đất linh hoạt để phù hợp với nhu cầu sử dụng của doanh nghiệp nhỏ và vừa; sửa đổi các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất thống nhất với quy định lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu….
Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục phối hợp với Bộ Tài chính và các Bộ, ngành có liên quan hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính về đất đai.
Tuy nhiên, để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên trong quản lý, sử dụng đất đai, ông Đoàn Ngọc Phương kiến nghị, các địa phương cần thực hiện tốt công tác lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, trong đó chú trọng việc tạo lập quỹ đất tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu về quỹ đất cho các nhà đầu tư. Cùng với đó là công khai minh bạch chính sách đất đai, chính sách đầu tư để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai. Về phía các doanh nghiệp cần đặc biệt quan tâm khai thác, sử dụng đất một cách hiệu quả, phù hợp với quy mô, hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.
Nguồn: Website Bộ TN&MT.