Theo ông Bùi Ngọc Tuân, nguyên Cục trưởng Cục Kinh tế & Phát triển Quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ TN&MT), hiện nhiều địa phương, đất nông nghiệp trong phạm vi được công nhận là đất ở trong phạm vi khu dân cư khi tham gia giao dịch có mức giá tương tự giá đất ở, do đó, khi chuyển mục đích để làm nhà hoặc để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán kết hợp cho thuê phải nộp một khoản tiền theo giá đất ở là không khả thi, nhất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trên thực tế, để có dự án kinh doanh bất động sản chủ đầu tư phải nhận chuyển nhượng của người dân sau đó phải đóng tiền sử dụng đất, nghĩa là hai lần tiền. Đó là chưa kể tới việc để tránh nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, người dân tự ý chuyển mục đích mà không xin phép các cơ quan chức năng, không đăng ký biến động ảnh hưởng tới việc cập nhật và quản lý đất đai ở địa phương.

Cũng theo ông Tuân, một bất cập khác là các đối tượng được sử dụng đất được giao đất nông nghiệp có thu tiền sử dụng trước 1/7/2014 nay có nhu cầu chuyển mục đích sang đất kinh doanh, dịch vụ như nhà hàng, khách sạn, văn phòng cho thuê… không thuộc trường hợp kinh doanh nhà ở… thì không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất. “Cơ chế này không những gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước mà còn tạo ra sân chơi không bình đẳng giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở với các doanh nghiệp kinh doanh phi nông nghiệp không phải là nhà ở” - ông Tuân nói.

Trên thực tế nhiều hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều tránh việc nộp tiền sử dụng đất bằng cách không xin phép và không đăng kí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. “Đây là một trong các nguyên nhân của tình trạng hồ sơ địa chính tại nhiều địa phương sau một thời gian đo đạc, xây dựng mới trở nên lạc hậu so với thực tế khiến việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư mỗi khi Nhà nước có nhu cầu trở nên khó khăn” - ông Tuân nói.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi chuyển mục đích sang đất ở từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì giá đất tính thu tiền sử dụng là giá đất ở. Tuy nhiên, trên thực tế giá đất ở được xác định chủ yếu bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhưng do hệ số điều chỉnh giá đất được xác định trong điều kiện đất ở thuộc khu dân cư hiện hữu đã có hạ tầng trong và ngoài khu dân cư, nên trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng của thửa đất có giá trị nhỏ, xa các khu dân cư hiện hữu, các công trình kết cấu hạ tầng... thì việc xác định giá đất ở của dự án nhà ở là không chính xác. Điều này có thể gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước hoặc cho chính chủ đầu tư.

Để tháo gỡ các bất cập trên ông Tuân cho rằng, đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư hiện hữu thì không phân biệt đất nông nghiệp hay đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở và không được công nhận là đất ở. Đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất ao gắn liền với đất ở, khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế để chuyển mục đích sử dụng sử dụng sang đất ở thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê đều có chung một chính sách thu tiền sử dụng đất. Giá đất trước khi chuyển đổi mục đích được tính bằng giá đất ở áp dụng đối với các hộ gia đình, cá nhân thay vì bằng 75% như quy định hiện hành; bằng 75% mức giá đất ở áp dụng đối với các tổ chức kinh tế, thay vì áp dụng với mức 100% mức giá đất như quy định hiện hành.

Bên cạnh đó, để đảm bảo tính khách quan khi định giá đất, không nên căn cứ vào giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giá để đưa ra các quy định trái với truyền thống định giá đất trên thế giới. Theo đó, việc định giá đất cụ thể phải khác định giá đất xây dựng bảng giá đất cà về thời gian từ khi tiến hành đến khí kết thúc việc định giá. Phương pháp định giá và yêu cầu sai số cho phép đối với kết quả định giá. Tăng cường đào tạo đội ngũ định giá viên để sớm đảm đướng yêu cầu định giá cụ thể của Nhà nước.

Về trường hợp các đối tượng được giao đất nông nghiệp có thu tiền sử dụng trước 1/7/2014 nay có nhu cầu chuyển mục đích sang đất kinh doanh, dịch vụ thì không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất cần bổ sung Nghị định 45/2014/NĐ-CĐ quy định phải nộp tiền sử dụng đất như trường hợp thứ nhất của Điểm b, Khoản 1, Điều 5 của Nghị định này. Cụ thể là, trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ  tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Báo Tài nguyên & Môi trường.