Những cái khó

Theo nhận định của Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Hồng Khanh, quyền thu hồi đất của Nhà nước đang bó hẹp khi chỉ áp dụng với dự án mục đích an ninh quốc phòng, dự án trọng điểm, mục đích công ích mà thiếu sự “điều tiết” đối với các dự án phục vụ cho sản xuất kinh doanh. Điều này dẫn tới hệ lụy là việc thu hồi đất phục vụ sản xuất kinh doanh  gặp khó.

Thống kê của ngành chức năng TP Hà Nội cho thấy, có tới khoảng 80% dự án ở Thủ đô đang “trùm mền” vì công tác giải phóng mặt bằng gặp khó, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư không thương lượng được với người dân. Bất cập ở chỗ doanh nghiệp phải tự thỏa thuận mức giá bồi thường với người dân, trong khi người dân đòi mức bồi thường cao hơn nhiều so với thị trường. Thỏa thuận không thành dẫn đến thời gian triển khai dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí không ít dự án đã bị doanh nghiệp bỏ hoang sau khi thỏa thuận với dân thất bại.

Kết quả tham vấn ý kiến người dân và quản lý tại nhiều địa phương trong cả nước của Liên minh đất đai (Landa) cũng chỉ ra rằng, chênh lệch giữa giá đền bù đất do Nhà nước thu hồi và dự án do doanh nghiệp thu hồi là một trong những nhóm vấn đề bất cập lớn nhất khi thực thi Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó, quy định giá đất bồi thường được áp dụng riêng cho từng dự án không chỉ làm ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi đất, bồi thường GPMB mà còn là nguyên nhân khiến cho khiếu kiện tăng cao bởi trên một khu vực đất liền thửa, mỗi dự án áp một mức giá bồi thường khác nhau.

Cái khó của doanh nghiệp là không ít hộ dân đòi mức giá bồi thường cao gấp 3 - 4 lần giá thị trường. Nếu doanh nghiệp không chấp thuận, việc triển khai dự án sẽ kéo dài, trong khi doanh nghiệp phải cam kết với chính quyền sở tại về thời hạn cho phép đầu tư. Còn nếu chấp nhận giá bồi thường theo yêu cầu của người dân thì doanh nghiệp sẽ rất khó khăn về chi phí chi trả…

Khẳng định “tự thỏa thuận” là cơ chế thoáng, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng doanh nghiệp đang phải đóng 2 lần tiền sử dụng đất. Vì sau khi đền bù, giải phóng mặt bằng xong, doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Theo Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh, trong số 1.409 dự án phát triển nhà ở đã được TP HCM chấp thuận cấp phép đầu tư, đã có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hết thời hạn cho phép đầu tư. Nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là do nhiều dự án bị vướng đền bù giải tỏa. Trong đó có những dự án dù đã giải tỏa từ 80%, thậm chí là 98% diện tích đất dự án vẫn không thể triển khai do phần còn lại chủ đầu tư không thể tự thỏa thuận, đền bù được với các tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất.

Nhiều hướng đề xuất

Theo đề xuất của UBND thành phố Hà Nội, trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, sản xuất thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy hoạch mà chủ đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng trên 70% diện tích đất, nếu sau 30 ngày kể từ ngày UBND cấp huyện tổ chức cho các bên thương thảo mà không đạt được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cho phép giao Trung tâm phát triển quỹ đất lập hồ sơ thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) theo chính sách nhà nước. Sau khi GPMB xong, sẽ giao chủ đầu tư thực hiện dự án.

Đề xuất với chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội bất động sản TP. HCM mong muốn có một cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp trong việc triển khai thu hồi đất nhằm bảo đảm lợi ích của người có đất, của chủ đầu tư và bảo đảm lợi ích chung của xã hội. 

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội, những dự án chủ đầu tư đã đền bù, giải phóng được 80% diện tích trở lên cần được thành phố, Bộ Tài nguyên và Môi trường có cơ chế hỗ trợ việc giải tỏa đền bù để tránh lãng phí thời gian, làm tăng chi phí đầu tư khiến giá bán nhà đội theo sau đó. 

Đối với những dự án đã bồi thường, giải phóng bằng liền thửa, ông Châu đề nghị cần cho phép chủ đầu tư được điều chỉnh quy hoạch trong phạm vi đất đã được bồi thường, giải tỏa để có thể triển khai ngay dự án. Đối với các dự án đã được chủ đầu tư giải phóng mặt bằng theo kiểu “da beo”, chính quyền địa phương cần vào cuộc hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng với mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà chủ đầu tư đã đền bù cho các hộ dân trong phạm vi dự án trước đó. Những hộ dân không đồng tình, cần có cơ chế để người có đất tham gia góp vốn cùng chủ đầu tư thực hiện hợp tác đầu tư kinh doanh dự án đó. 

Gỡ nút thắt về cơ chế thực hiện thu hồi đất, trong báo cáo tổng kết 1 năm triển khai thi hành Luật Đất đai, Bộ TN&MT cũng đề xuất Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ xem xét và cho ý kiến nhằm tháo gỡ những khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp phải trong quá trình thu hồi đất.

Nguồn: Website Bộ TN&MT.