Tại buổi tọa đàm lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Thông tư liên tịch hướng dẫn một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (liên Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên - Môi trường và Tòa án nhân dân Tối cao) do Bộ Tư pháp tổ chức ngày 19/9 tại TP. Hồ Chí Minh, ông Hồ Quang Huy, Phó cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp cho biết: Hiện chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn tiêu chí, cách thức xác định tư cách thành viên hộ gia đình. Do đó, thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, cấp cho hộ gia đình và quá trình giải quyết tranh chấp của tòa án trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn vì tồn tại nhiều cách hiểu cũng như cách áp dụng khác nhau.
Theo ông Hồ Quang Huy, việc xác định nói trên có nơi dựa trên phương diện sở hữu theo tiêu chí có tài sản chung, cùng đóng góp công sức (Bộ luật Dân sự) nhưng có nơi lại dựa vào tiêu chí nơi cư trú theo sổ hộ khẩu (Luật Cư trú). Việc cơ quan nào có thẩm quyền xác định thành viên hộ gia đình cũng chưa thống nhất, có địa phương xác định cấp UBND xã, phường, thị trấn thực hiện nhưng có địa phương lại xác định do công an (cơ quan quản lý nhân khẩu) đảm trách.
Trước những bất cập trên, Dự thảo đã hướng dẫn cách thức xác định theo 2 hướng: Theo thông tin lưu trữ trong hồ sơ địa chính hoặc dựa trên quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng theo sổ hộ khẩu. Dự thảo thông tư cũng hướng dẫn, nếu người vợ hoặc chồng không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không ủy quyền cho người kia thực hiện giao dịch thế chấp hoặc không biết người kia cầm giấy đi thế chấp thì hợp đồng thế chấp đó sẽ bị vô hiệu. Trong trường hợp người chồng hoặc vợ không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà biết việc thế chấp thì tòa án sẽ công nhận các thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
Ông Nguyễn Trung Nghĩa, Giám đốc Trung tâm pháp lý chứng từ Ngân hàng ACB cho rằng, việc hướng dẫn tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình trong thế chấp quyền sử dụng đất của dự thảo thông tư là mâu thuẫn và nên loại bỏ. Việc xác định này, thay vì dựa vào sổ hộ khẩu - công cụ quản lý về hành chính hộ tịch thì cần phải căn cứ vào nguồn gốc hình thành tài sản. Việc lấy sổ hộ khẩu làm căn cứ xác định chủ sở hữu được quyền thế chấp có thể dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu tài sản giữa các thành viên của hộ gia đình, và có thể mở rộng ra toàn bộ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đã phát sinh của hộ gia đình. Theo đại diện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP. Hồ Chí Minh, dự thảo cần xác định rõ khái niệm “cùng đóng góp tài sản hay có đóng góp tài sản” của các thành viên trong hộ gia đình cũng như hướng dẫn cơ quan nào sẽ tiến hành xác định các mức góp.
Về vấn đề xử lý tài sản thế chấp được hướng dẫn trong Dự thảo Thông tư, ông Nguyễn Trung Nghĩa cho rằng, bên nhận tài sản thế chấp cần có quyền chủ động xử lý tài sản thế chấp, có như vậy mới giúp nhiều tổ chức tín dụng giải quyết nợ xấu. Quyền chủ động đó thể hiện ở các khía cạnh như nhân danh chính mình để bán tài sản thế chấp thay vì phải có ủy quyền của bên thế chấp ngoài hợp đồng thế chấp đã ký; được lựa chọn các phương thức xử lý tài sản đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc bán đấu giá nếu chưa có thỏa thuận về phương thức xử lý trong hợp đồng thế chấp. Trên thực tế, hầu hết các ngân hàng không thể chủ động bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ mà phải thực hiện thông qua việc đề nghị bên thế chấp bán, kiện đòi tại tòa án hoặc ủy quyền cho công ty có chức năng đấu giá tổ chức vì các ngân hàng đứng ra bán tài sản thì cũng không có tổ chức hành nghề công chứng nào thực hiện việc công chứng chuyển nhượng.
Trần Xuân Tình